Vodnik

Kako kupiti na javni dražbi v Sloveniji

Praktični vodnik po postopku: kje se javne prodaje objavljajo, kako poteka dražba, kaj je varščina, kateri roki so pomembni in na katera tveganja morate računati. Velja za sodne dražbe, stečajne prodaje in dražbe FURS.

Tri vrste javnih prodaj v Sloveniji

Javne prodaje premoženja potekajo v treh glavnih režimih, vsak s svojimi pravili in svojim mestom objave:

Vrsta Pravna podlaga Kje je objavljena Posebnosti
Sodna dražba
izvršilni postopek		 Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) sodnedrazbe.si (portal eDražbe Vrhovnega sodišča RS) dražbe nepremičnin praviloma potekajo prek spleta; izklicna cena v drugem krogu pade — pri nepremičninah na prvem naroku ne sme biti nižja od 70 % ugotovljene vrednosti, na drugem ne od polovice
Stečajna prodaja
postopki zaradi insolventnosti		 Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) AJPES eObjave prodajo vodi upravitelj s soglasjem sodišča; načini: javna dražba, zavezujoče zbiranje ponudb ali — po neuspelih poskusih — prodaja z neposredno pogodbo (iz proste roke)
Dražba FURS
davčna izvršba		 Zakon o davčnem postopku (ZDavP-2) spletne strani Finančne uprave RS (fu.gov.si, rubrika Javne dražbe) najpogosteje zarubljene premičnine (vozila, oprema); če prva dražba ne uspe, se predmet lahko proda po znižani ceni

Postopek v osmih korakih

  1. Najdite objavo. Preglejte sodnedrazbe.si, AJPES eObjave in strani FURS — ali uporabite storitev, ki jih spremlja namesto vas.
  2. Preberite celotno objavo (odredbo o prodaji oziroma razpis). Iz nje izveste: predmet in njegovo opremljenost, izklicno ceno, znesek in rok varščine, čas ter način dražbe, rok plačila kupnine in pogoje ogleda.
  3. Opravite ogled. Termini ogledov so navedeni v objavi. Brez ogleda kupujete na slepo — na dražbah velja načelo videno-kupljeno.
  4. Preverite vrednost. Primerjajte predmet s tržnimi cenami (oglasi, evidenca trga nepremičnin GURS, cenilec). Vnaprej si določite najvišjo ceno, ki ste jo pripravljeni plačati, in se je držite.
  5. Plačajte varščino pravočasno. Varščina praviloma znaša 10 % vrednosti — pri sodni dražbi nepremičnin desetino ugotovljene vrednosti (ZIZ); natančen znesek, račun in rok so vedno v objavi. Brez pravočasno plačane varščine na dražbi ne smete sodelovati.
  6. Prijavite se na dražbo. Spletne sodne dražbe zahtevajo predhodno registracijo na portalu sodnedrazbe.si; pri zbiranju ponudb v stečaju ponudbo oddate pisno do roka iz razpisa.
  7. Dražite premišljeno. Dražba poteka s koraki višanja, določenimi v objavi. Najvišja ponudba zmaga; izklicna cena je spodnja meja.
  8. Plačajte kupnino in prevzemite predmet. Rok plačila določa objava oziroma sklep sodišča. Varščina uspešnega ponudnika se všteje v kupnino; neuspešnim se vrne.

Varščina — najpogostejša vprašanja

  • Koliko znaša? Praviloma 10 % izklicne oziroma ugotovljene vrednosti; točen znesek je vedno naveden v objavi.
  • Kaj se z njo zgodi? Uspešnemu ponudniku se všteje v kupnino, neuspešnim se vrne (praviloma v nekaj dneh po dražbi).
  • Kdaj jo izgubite? Če kot najugodnejši ponudnik kupnine ne plačate v roku, varščino praviloma izgubite, dražba pa se lahko ponovi na vaš račun. To je najdražja napaka na dražbah — ne dražite čez znesek, ki ga imate zagotovljenega.

Roki, ki jih ne smete zamuditi

  • Rok za plačilo varščine — praviloma nekaj dni pred dražbo; šteje se plačilo, ne oddaja naloga.
  • Rok za prijavo oziroma oddajo ponudbe — pri spletnih dražbah in zbiranju ponudb je določen v objavi.
  • Rok za plačilo kupnine — določi ga sodišče oziroma upravitelj; financiranje si zagotovite pred dražbo, ne po njej.
  • Drugi in nadaljnji krogi — če dražba ne uspe, se ponovi z nižjo izklicno ceno. Kdor sledi krogom, kupuje ceneje; velik del dražb prvič ne najde kupca.

Tveganja — na kaj morate računati

  • Videno-kupljeno. Pri prodajah v izvršilnih in stečajnih postopkih so jamčevalni zahtevki za stvarne napake izključeni — predmet kupite v stanju, v kakršnem je.
  • Bremena in služnosti pri nepremičninah. Pred dražbo preverite zemljiško knjigo: katera bremena ugasnejo s prodajo in katera ostanejo, izhaja iz odredbe o prodaji.
  • Zasedenost nepremičnine. Izpraznitev in izročitev lahko trajata; pravila določata sklep sodišča in zakon.
  • Davki in stroški. Glede na primer pridejo v poštev davek na promet nepremičnin ali DDV, stroški prepisa, prevoza in usposobitve predmeta — vštejte jih v svojo najvišjo ceno.
  • Stanje predmeta. Vozila in stroji iz rubežev so lahko dlje časa stali; računajte s stroški servisa in morebitnih popravil.
  • Čustveno pregrevanje na dražbi. Vnaprej določena najvišja cena je vaša najboljša zaščita — razmik do tržne vrednosti hitro izgine, če dražite iz trme.

Kontrolni seznam pred oddajo ponudbe

  • prebral(-a) sem celotno objavo, ne le povzetka
  • opravil(-a) sem ogled predmeta oziroma preveril(-a) dokumentacijo
  • preveril(-a) sem tržno vrednost po neodvisnih virih (GURS, oglasi, cenilec)
  • pri nepremičnini: preveril(-a) sem zemljiško knjigo (bremena, služnosti)
  • varščina je plačana v roku in na pravi račun
  • financiranje kupnine je zagotovljeno pred dražbo
  • vnaprej sem si določil(-a) najvišjo ceno in jo zapisal(-a)
  • poznam rok plačila kupnine in stroške po nakupu (davki, prepis, prevoz)

Uradni viri

Ta vodnik je informativne narave in ne predstavlja pravnega, davčnega ali investicijskega svetovanja. Postopkovna pravila se lahko spremenijo; merodajna sta veljavna zakonodaja in besedilo vsake posamezne objave.

Naj dražbe spremlja in ovrednoti sistem

DražbeIQ trikrat na dan pregleda vse tri uradne vire, vsako dražbo primerja s tržnimi primerljivkami in vam vsak teden pošlje razvrščen seznam najbolj podcenjenih — z roki in koledarjem varščin.

Začnite 7-dnevni brezplačni preizkus

vse funkcije · brez kreditne kartice · odjava kadar koli